Industrias
Control financiero y tributario de proyectos, fiducias y patrimonios autónomos.
El sector
Los proyectos de construcción manejan grandes flujos de dinero, anticipos, fiducias y reglas tributarias propias. Acompañamos a constructoras e inmobiliarias para que cada proyecto tenga cifras claras de principio a fin.
Cada proyecto inmobiliario es casi una empresa en sí misma: tiene su propio presupuesto, sus anticipos de compradores, su financiación y, con frecuencia, una fiducia que administra los recursos. Controlar todo esto exige una contabilidad por proyecto y un seguimiento tributario cuidadoso, porque en este sector los errores no se notan en el día a día: aparecen al cierre del proyecto o en una fiscalización, cuando corregirlos es más costoso.
Normativa clave
Lo que toda empresa del sector debe tener claro, explicado en lenguaje sencillo.
En los contratos de construcción de bien inmueble, el IVA no se liquida sobre el valor total del contrato sino sobre la utilidad pactada en el AIU (administración, imprevistos y utilidad), siempre que esa utilidad quede expresamente establecida en el contrato (Decreto 1372 de 1992, compilado en el Decreto 1625 de 2016).
La venta de inmuebles no está gravada con IVA, pero la venta de inmuebles de mayor valor puede causar el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles (art. 512-22 del Estatuto Tributario). Conviene revisarlo antes de fijar precios y escriturar.
Los constructores de vivienda de interés social (VIS) y prioritaria (VIP) pueden solicitar la devolución del IVA pagado en los materiales de construcción, con un tope sobre el valor de cada vivienda y requisitos documentales estrictos (art. 850 del Estatuto Tributario y su reglamentación).
Los contratos de construcción reconocen sus ingresos a lo largo del tiempo, según el grado de avance de la obra, o al momento de la entrega, según las condiciones del contrato. Esa decisión cambia los resultados de cada año y la declaración de renta.
Los resultados de un patrimonio autónomo se atribuyen a los fideicomitentes en el mismo año en que se causan (art. 102 del Estatuto Tributario). La constructora debe incluirlos en su contabilidad y en su declaración, y conciliarlos con los informes de la fiduciaria.
El beneficiario de la obra puede responder solidariamente por las obligaciones laborales de sus contratistas (art. 34 del Código Sustantivo del Trabajo), y la UGPP fiscaliza los aportes. Verificar mes a mes los pagos de seguridad social de quienes trabajan en la obra evita contingencias.
El impuesto de industria y comercio de la actividad de construcción se declara en el municipio donde se ejecuta la obra, no solo en el del domicilio de la empresa. Con proyectos en varias ciudades, cada municipio tiene sus propias tarifas, retenciones y fechas.
Calendario
Las fechas exactas dependen del NIT y del municipio; nosotros llevamos el calendario por usted.
| Obligación | ¿Cada cuánto? | Ante quién |
|---|---|---|
| Declaración de IVA | Bimestral o cuatrimestral, según ingresos | DIAN |
| Retención en la fuente | Mensual | DIAN |
| ICA y reteICA de cada obra | Según el calendario de cada municipio | Secretarías de Hacienda municipales |
| Aportes a seguridad social (PILA) y verificación de contratistas | Mensual | Operadores PILA · UGPP |
| Declaración de renta | Anual | DIAN |
| Información exógena nacional y distrital | Anual | DIAN · Secretaría Distrital de Hacienda |
| Estados financieros | Anual, si la empresa está vigilada | Superintendencia de Sociedades |
| SAGRILAFT (prevención de lavado de activos) | Permanente, si la empresa está obligada | Superintendencia de Sociedades |
Errores frecuentes
Error: Liquidar el IVA sobre el valor total de un contrato de obra con AIU.
Cómo lo prevenimos: Revisamos los contratos para que la utilidad quede pactada y el IVA se liquide solo sobre ella.
Error: Registrar como ingreso los anticipos y separaciones de los compradores.
Cómo lo prevenimos: Los manejamos como pasivo hasta que se cumplen las condiciones para reconocer el ingreso.
Error: Mezclar en una sola contabilidad los costos de varios proyectos.
Cómo lo prevenimos: Implementamos centros de costo por proyecto para conocer el margen real de cada uno.
Error: Pagar a subcontratistas sin verificar su seguridad social.
Cómo lo prevenimos: Definimos un control mensual de planillas antes de cada pago.
Error: Declarar el ICA solo en el municipio del domicilio.
Cómo lo prevenimos: Revisamos dónde se ejecuta cada obra y cumplimos en cada municipio.
Error: Perder la devolución de IVA de vivienda VIS por documentos incompletos.
Cómo lo prevenimos: Armamos el expediente desde el inicio del proyecto y no al final.
Cómo trabajamos
Revisamos la estructura de cada proyecto desde su inicio, verificamos que la contabilidad refleje correctamente los ingresos y costos según el avance de obra, y acompañamos a la gerencia con informes que muestran la rentabilidad real de cada proyecto.
Revisamos contratos, fiducias, licencias, financiación y estructura societaria de cada proyecto.
Organizamos centros de costo, presupuestos y el reconocimiento de ingresos por grado de avance.
IVA sobre AIU, retenciones, ICA por municipio y verificación de seguridad social de contratistas.
Conciliamos con la fiduciaria, revisamos provisiones y garantías, y emitimos el dictamen cuando aplica.
Cómo le ayudamos
Obtenga una revisoría fiscal independiente que fortalezca el control interno, garantice el cumplimiento normativo, reduzca riesgos y genere confianza ante socios, inversionistas y entidades de control.
Ver servicioImplementamos, actualizamos y fortalecemos la aplicación de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF/IFRS), garantizando información financiera confiable, cumplimiento normativo y mejores herramientas para la toma de decisiones empresariales.
Ver servicioBrindamos asesoría tributaria especializada para optimizar la carga fiscal dentro del marco legal, garantizar el cumplimiento de las obligaciones tributarias y reducir riesgos frente a las autoridades fiscales.
Ver servicioRealizamos auditorías financieras independientes que fortalecen la confiabilidad de la información financiera, identifican riesgos relevantes y generan confianza para socios, inversionistas, entidades financieras y organismos de control.
Ver servicioObtenga una valoración empresarial independiente para fusiones y adquisiciones (M&A), reorganizaciones societarias, procesos judiciales, planeación estratégica y toma de decisiones corporativas.
Ver servicioCaso ilustrativo
Caso basado en situaciones frecuentes del sector; los datos de clientes son confidenciales.
Una constructora mediana con tres proyectos en ejecución liquidaba el IVA de sus contratos de obra sobre el valor total facturado, porque los contratos no discriminaban la utilidad del AIU. Además, llevaba los costos de los tres proyectos en una sola contabilidad.
Revisamos los contratos con el área jurídica para pactar el AIU de forma expresa, ajustamos la facturación y separamos la contabilidad por proyecto con centros de costo.
La empresa paga el IVA que corresponde según la ley y su gerencia conoce cada mes el margen real de cada obra, lo que le permitió corregir a tiempo un proyecto que venía con sobrecostos.
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Bajo NIIF, según el tipo de contrato, los ingresos pueden reconocerse a lo largo del tiempo según el grado de avance o en el momento de la entrega. Analizamos sus contratos para definir el tratamiento correcto.
En los contratos de construcción de bien inmueble el IVA se liquida sobre la utilidad pactada, no sobre el valor total, siempre que la utilidad quede expresa en el contrato. Si no se discrimina, el riesgo es pagar más IVA del debido o tener diferencias con la DIAN.
La fiduciaria lleva la contabilidad del patrimonio autónomo, pero la constructora debe reconocer en sus estados financieros y en su declaración de renta los derechos y resultados que le corresponden. Les ayudamos a conciliar ambas informaciones.
Depende del tipo de sociedad y de su tamaño: las sociedades anónimas siempre lo requieren, y las demás cuando sus activos brutos o ingresos del año anterior superan los topes de la ley (Ley 43 de 1990). Revisamos su caso sin costo.
La constructora, como beneficiaria de la obra, puede terminar respondiendo por esas obligaciones. Por eso recomendamos verificar las planillas de seguridad social antes de cada pago.
Sí. Ajustamos el alcance del servicio al tamaño y al número de proyectos de cada empresa.
Primera reunión sin costo
Agende una reunión sin costo con uno de nuestros socios. Le escuchamos, analizamos su caso y le proponemos un plan claro.
